林某与柯某等居间合同纠纷案

　　【案件基本信息】

　　1.判决书字号

　　邹平县人民法院（2014）邹商初字第8号民事判决书

　　2.案由：居间合同纠纷

　　3.当事人

　　原告（被上诉人）：林某

　　被告（上诉人）：柯某

　　被告（被上诉人）厦门某物业公司

　　【基本案情】

　　2013年1月7日，被告柯某(甲方)与原告(乙方)、被告厦门某物业公司公司（丙方)签订《协议》一份，记载：一、甲方提供上述房产给乙方，乙方以每平方米1 500元，按实际购买面积计算购房款总价给甲方。……二、乙方在取得房产证当天，按实际购买面积以每平方米100元付给甲方作为中介及担保上述房产真实可靠的劳务佣金。三、经甲方介绍上述房产后，乙方不论通过何种途径与业主成交或介绍他人与业主成交，均视为甲方介绍，须按第二条支付佣金。四、甲方所得佣金与丙方均分。2013年1月21日，被告柯某（甲方）与原告（乙方）、丙方（丙方）签订《房屋买卖协议》，记载甲方将坐落于国际商贸城E号楼出售给乙方，建筑面积2 280平方米+980平方米，成交总价约3 420 000元+1 470 000元。协议其他事项为手写内容，第3条双方以每平方米1 500元成交；第4条乙方于取得产权证当天以每平方米100元支付甲方作为中介、劳务费。协议签订后，原告于2013年1月21日、1月22日、3月5日、3月13日、3月21日、12月8日分六次向柯某给付600 000元、1 300 000元、2 700 000元、53 040元、140 000元，累计给付柯某购房款4 613 040元、居间费180 000元。2013年12月8日，原告向被告丙方给付居间费120 000元。

　　2013年3月15日，原告与开达房地产公司签订两份《商品房买卖合同》，约定原告购买该公司所有的国际商贸城E幢3层316—322室、324、326室及4层401—407室、416—426室共计27套及储藏室，建筑面积3 075.36平方米，每平方米1 280元，房屋总价3 936 460.8元，开达房地产公司为原告出具发票，原告林某据此取得上述房屋产权证书。

　　另查明，2013年1月17日，被告柯某向开达房地产公司交纳1 000 000元定金。2013年1月18日，被告柯某与开达房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定被告柯某购买开达房地产公司国际商贸城E幢C区、D区3层和4层，建筑面积4 238.34平方米，每平方米1 280元，总金额5 425 075.2元。

　　再查明，2012年6月19日，被告柯某与开达房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定被告柯某购买国际商贸城E幢4层412—415、427—133共11套房屋及03号储藏室，建筑面积共1 322.55平方米，每平方米1 300元，总金额1 719 315元。原告林某要求两被告返还居间费300 000元，购房款676 579.2元未果，诉至法院。诉讼过程中，原告明确表示，鉴于被告丙方无过错，不要求被告丙方承担返还责任，要求被告柯某返还居间费 300 000元，购房款676 579.2元。

　　【案件焦点】

　　1.诉讼双方之间是居间合同关系还是买卖合同关系；2.居间人在居间合同履行过程中是否违反诚实信用原则和忠实义务，隐瞒事实，提供虚假信息，应否退还居间费并赔偿原告损失。

　　【法院裁判要职】

　　邹平县人民法院认为，关于诉讼双方之间的法律关系，原告林某主张其与被告柯某之间是居间合同关系的主要证据是2013年1月7日被告柯某与原告、被告丙方三方签订的《协议》，被告柯某主张其与原告是买卖合同关系的主要证据是2013年1月21日被告柯某与原告、被告丙方三方签订的《房屋买卖协议》。诉讼双方对于两份证据的真实性及两份协议中关于居间费的支付内容、被告丙方的居间人身份均无异议。从本案审理情况看，原告取得涉案房屋主要是基于被告柯某的联系、服务、谈判等行为来完成的，被告柯某完成上述工作后，原告按照协议约定支付居间费，被告柯某对于收取居间费无异议，故被告柯某也应认定为居间人之一。

　　我国法律对于居间人是否可以同时作为买卖合同方当事人并无禁止性规定，诉讼双方争议的焦点是涉案房屋的出卖人是被告柯某还是第三人开达房地产公司，但不管出卖人是被告柯某还是开达房地产公司，原告都是按照被告柯某提供的每平方米1 500元价格给付被告柯某购房款。对于房屋价格问题，首先被告柯某于2012年6月从开达房地产公司以每平方米1 300元价格购买过该幢楼房的部分房屋，其对于房屋售价为每平方米1 300元（2013年签订涉案商品房买卖合同时，房屋实际成交价为每平方米1 280元）是明知的，其次，被告柯某主张与原告签订协议时已明确告知原告房屋售价为每平方米1 300元，但未提交证据证实。再次即使被告柯某该说法成立，原告明知房屋售价为每平方米1 300元后，仍然以每平方米1 500元的价格与被告柯某签订协议，并同意按每平方米100元另行支付居间费，也明显有悖常理。综上，被告柯某在居间活动中，隐瞒房屋实际价格，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，被告柯某作为居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实并提供虚假情况，损害委托人利益，应当承担损害赔偿责任。原告将购房款交付给被告柯某，现原告主张的损失即房屋差价，亦在被告柯某处，原告要求被告柯某返还款676 579.2元，符合事实及法律规定，本院予以支持。原告要求被告丙方返还购房款，无事实依据，本院不予支持。

　　关于原告要求的被告柯某返还居间费 300 000元的诉讼请求，法院不予支持，理由如下：被告柯某作为居间人之一，履行了居间合同约定的居间人义务。虽然法律规定居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，但并不限制委托人自愿支付报酬。本案中，原告于2013年3月15日得知被告柯某收取的房屋价款高于实际售价后，依然按合同约定的收费标准向被告柯某支付居间费180 000元，而且大部分居间费系原告在起诉前几天支付，应认定原告自愿支付，无权要求返还。原告支付给被告丙方居间费120 000元，原告已明确表示不要求被告丙方退还居间费，该行为系原告对其权利的处分，本院予以准许。据此，邹平县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第二百四十四条、第二百四十五条之规定，判决如下：

　　一、被告柯某于本判决生效之日起五日内退还原告林某购房款676 579.2元；

　　二、驳回原告林某对被告厦门爱乐家物业代理有限公司的诉讼请求；

　　三、驳回原告林某其他诉讼请求。

　　一审判决作出后，柯某提起上诉。

　　滨州市中级人民法院经审理查明，2013年3月21日，林某向柯某出具欠条一份，欠条内容：“今欠柯某中介费用260 000元用于中介山东邹平国际商贸城场。”2013年4月25日，林某向柯某出具声明：“本人林某支付柯某4 600 000元整，已用于购买邹平经济开发区3楼、4楼的房产。（注：上述款项分四次支付，柯某所写收条至此作废）。”2014年2月12日，开达房地产公司出具证明：“2012年11月，柯某与我公司商洽，向我公司购买邹平县经济开发区商务办公楼C区、D区，约定单价为每平方米1 280元。2013年1月17日，柯某按约定向我公司汇入定金100万元，次日，我公司为其开具定金收据。购房合同生效。2013年3月15日，柯某交清全部房款后，与林某、苏家宝到我公司，根据三人的一致要求，为便于办理房屋所有权证，我公司签订了以我公司为卖方，以林某苏家宝为买方的商品房买卖合同，并协助二人办理了房屋所有权证。”2013年10月12日，苏家宝、被上诉人林某共同委托北京大成律师事务所律师张景华向上诉人发出律师函，要求上诉人退还多收的房款。另查明, 2013年1月21日，柯某、林某、丙方三方签订《房屋买卖协议》下方注:乙方林某购买D区部分转让苏家宝约两百平方米，苏家宝所购买的这两百平方米定金人民币伍万元整，支付给柯某。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。

　　滨州市中级人民法院认为，二审争议焦点为：居间人在隐瞒事实，提供虚假信息的情况下是否可以作为买卖合同相对人与委托人形成并存的居间合同及买卖合同关系，在获得居间费同时赚取差价。

　　《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，各方当事人对于居间合同关系的成立与履行并无争议。2013年1月7日，上诉人柯某与被上诉人林某、原审被告丙方三方签订的《协议》，2013年1月21日，三方签订的《房屋买卖协议》，两份协议对于柯某、丙方的居间人身份、居间费的支付标准、支付方式均有明确表述，正是基于居间人柯某提供的房源信息、协商、谈判等系列劳务行为，最终林某在2013年3月15日与开达房地产公司签订《商品房买卖合同》并取得涉案房屋产权，柯某完成上述工作后，原告按照协议约定向两居间人支付居间费，整个形式及过程完全符合合同法关于居间合同关系的要件、特征及目的，居间合同关系成立并履行完毕。关于居间费应否退还。柯某作为居间人之一，履行了居间合同约定的居间人义务，并进一步协助林某与开达房地产公司协商、洽谈、谈判，促成林某与开达房地产公司签订买卖合同并取得房屋产权。且该居间费已经支付，其关于居间费应予退还的辩称理由，不予支持。

　　关于林某与柯某之间买卖合同关系是否成立并履行。首先，我国法律虽然对于居间人是否可以同时作为买卖合同方当事人并无禁止性规定，但依据居间合同的法律特征可知，居间合同以促成委托人与第三人订立合同为目的，居间人在委托人与第三人订立的合同关系中处于介绍人的地位，居间人不是委托人的代理人或当事人一方，即排除了居间人可以同时作为委托人与第三人所订合同的当事人的可能，即柯某在本案中即是居间人又是买卖合同中出卖人的主张不符合居间合同特征。其次，2013年1月21日柯某与林某、丙方签订的《房屋买卖协议》，虽然形式上合同主体、内容完备，但房屋作为特殊的标的物，比一般买卖合同具备更具体、严格的要求。本案中柯某虽与林某签订买卖协议，但其对于买卖标的物（房产）并不具有所有权，该协议中对于标的物房号、面积约定不明确，而柯某与开达房地产公司签订的买卖合同未在房管行政部门备案。柯某并未向林某交付房产，而是开达房地产公司与林某签订合同、开具发票并交付房产，即柯某在该买卖协议中只有收取房款与居间费的双重权利并没有具体的合同义务，有违公平原则。按法律规定居间人促成委托人与第三人签订协议之后才有权收取居间费，因此本案中居间费支付时间晚于林某与开达房地产公司买卖合同签订时间。2013年10月12日苏家宝、林某向柯某发出律师函记载“阁下（柯火桥）自称由于房源紧张，购买不易，双方签订协议时约定的1 500元/平方米中，实际购房价格1 300元/平方米，另收取的200元/平方米将支付给房地产公司的有关人员作为‘关系费’，以获得购买权”。从而亦证实与林某签订房屋买卖合同的出卖人是开达房地产公司而不是柯某。如果柯某是转卖房产，则可以随意制定房屋价格、谋取利润只要双方协商一致即可，无需告知其向开达房地产公司购买房屋的价格构成，更无需由林某出资作为给开达房地产公司的好处费。因此，上诉人关于其是出卖人的理由不成立，不予支持。

　　综上，上诉人柯某的上诉理由均不能成立，不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条之规定判决：驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费13 578.6元，由上诉人柯某承担。

　　【法官后语】

　　本案系居间人在履行居间合同中，因隐瞒事实，提供虚假信息且以居间人名义与委托人签订合同，致使委托人在支付居间费至于多支付购房款而引发的纠纷，一审争议焦点为：1.诉讼双方之间是居间合同关系还是买卖合同关系；2.居间人在居间合同中履行过程中是否违反诚实信用原则和忠实义务，隐瞒事实，提供虚假信息，应否退还居间费并赔偿原告损失。

　　二审期间争议焦点为：居间人在隐瞒事实，提供虚假信息的情况下是否可以作为买卖合同相对人与委托人形成并存的居间合同及买卖合同关系，在获得居间费同时赚取差价。

　　居间合同的法律特征 ：（l）居间合同以促成委托人与第三人订立合同为目的。在居间合同中，居间人是为委托人提供服务的，这种服务表现为报告订约的机会或为订约的媒介。（2）居间人在合同关系中处于介绍人的地位，居间人不是委托人的代理人或当事人一方。即居间人不能同时作为经其介绍而订立的合同当事人。

　　依据居间合同的法律特征可知，居间合同以促成委托人与第三人订立合同为目的，居间人在委托人与第三人订立的合同关系中处于介绍人的地位，居间人不是委托人的代理人或当事人一方，即排除了居间人可以同时作为委托人与第三人所订合同的当事人的可能，即柯某在本案中即是居间人又是买卖合同中出卖人的主张不符合居间合同特征。

　　诚实信用原则是居间合同关系中居间人应遵循的首要原则，如实向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务是居间人的主要义务。如果居间人没有尽到忠实义务，为获取居间报酬而故意作虚假介绍、故意告知虚假事实，从而损害委托人或者第三人的合法利益，则居间人非但无权向委托人请求居间报酬，还应当就自己因其故意提供虚假情况而给委托人造成的损失承担赔偿责任。

　　《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

　　鉴于本案中原告将购房款交付给被告柯某，现原告主张的损失即房屋差价，亦在被告柯某处，原告要求被告柯某返还款676 579.2元，符合事实及法律规定，本院予以支持。

　　关于居间费的处理，被告柯某作为居间人之一，履行了居间合同约定的居间人义务。虽然法律规定居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，但并不限制委托人自愿支付报酬。本案中，原告于2013年3月15日得知被告柯某收取的房屋价款高于实际售价后，依然按合同约定的收费标准向被告柯某支付居间费180 000元，而且大部分居间费系原告在起诉前几天支付，应认定原告自愿支付，无权要求返还。原审判决作出后，原告亦未对此提起上诉。故二审法院维持一审判决。

（李学勤）